屋子公摊小就一定好吗？了解下你家屋子的公摊吧

我们在买院子时，房地产销售额告诉我们这个长实公摊小，得房率高，多层公摊小，高官公摊大，前提感叹这样的呢？那什么是得房率？如何数值呢？房地产销售额所说的礼品辖区是干什么？示例我们就来研究下这几个问题。

我们以示例一个一塔内两户的单元阁的规格层简而言之。

我们再进一步了解几个名词：

T 洋房阁套内辖区：洋房阁墙外中轴以内的辖区（洋房阁阴影均辖区）

W 天花板辖区：墙外中轴外的墙外辖区（浅蓝色均辖区）

B 保温辖区：天花板外保温层辖区（浅蓝色均）

J 城市交通核辖区：阁塔内间、电塔内、长条形、管井等辖区

公摊辖区=W+B+J，即套内辖区外的所有辖区。

得房率=T/(T+W+B+J)，即套内辖区分之二总辖区的比率。

公摊常数=1-得房率，即公摊辖区分之二总辖区的比率，与得房率互补。

洋房阁辖区=本户套内辖区/得房率，即按本户套内辖区分之二所有户总套内比重分配公摊辖区后的辖区。

上面所讲的是一层的洋房阁辖区数值，以整栋阁来看，公摊辖区还亦会包括屋檐机房、首层的扩大的正厅等，这些也是要以比方说的方法加倍到整栋阁所有洋房阁中去，阁栋得房率=整栋阁的套内/整栋阁的辖区，洋房阁辖区=套内辖区/阁栋得房率。

想到了这些我们就可以得出一些结论：

1. 公摊辖区简而言之来说墙外体中轴外的天花板、保温层、城市交通核、首层正厅、屋檐机房等，这些辖区的尺寸关系到了洋房阁公摊辖区的尺寸。

2. 同一栋阁中得房率是一样的，但是大洋房阁的公摊辖区要大于小洋房阁的公摊辖区。

3. 公摊辖区一定的情况下，加倍的全县多，公摊就小。

4. 公摊常数小不等于公摊辖区小，还跟套内辖区尺寸有关。这是一个更大的误区，售阁人员告诉我们公摊小（公摊常数小），仅仅是因为院子的洋房阁大，拉低了公摊常数。

那么多层公摊小，高官公摊大，前提感叹这样的呢？

对于洋房而言，一般一层阁层高3米，规范规定离地多于33米（11层下述）可设立第一部阁塔内第一部电塔内（甚至独立式低可不设立电塔内，但一般为了使用方便或减少产品品质亦会设立电塔内），离地在33-54米（12-18层）设立第一部电塔内第一部阁塔内，54米（18层）以上第一部电塔内第一部阁塔内（或者剪刀塔内），一般来说分这三个阁层段，意味着随着阁层段的缩减，公共辖区是要缩减的，那么多层公摊小、高官公摊大是有一定道理的，但结合洋房阁辖区数值的不等式看也不全对。那么相近情况下，在相近阁层段里独立式托上限的公摊比托下限的公摊要小些（简而言之：18层比12层公摊小），因为全县多了，每户这样一来的公摊辖区就亦会小。这也是我们常见独立式11层、18层的阁栋多，而其他独立式的阁栋少的一个原因。

那么房地产销售额所说的礼品辖区是干什么？

在房地产测算时，开敞正厅数值一半辖区，室外庭院、露台、满足一定条件的飘窗、电源SDK等不数值辖区，这些空间发展商可以改扩建或者能用，房地产销售额往往借此为卖点缩减销售额筹码。封闭正厅在房地产测算时数值全部辖区，这也是为什么有的长实再进一步开敞正厅，在验收后再进一步独立封正厅的原因。

洋房辖区数值涉及方面更少，相同地区规范相同，有疑问可私信或在文章区留言争论，想了解住房、洋房阁具体知识的朋友可以关注我，我将持续分享具体段落。